부동산의 가치는 '공간'이 결정한다

투자자들이 건물을 살 때 가장 먼저 보는 건 무엇일까요.건물이 대로변인지, 역과 가까운지, 가격이 적당한지(국내서 저렴한 건물은 더 이상 찾을 수 없습니다), 매입하면 얼마나 수익률을 거둘 수 있는지 등등. 모두 중요한 부분이지만 최근 우선시되는 요소는 '누가 그 건물을 쓰고 있는지'입니다.임차인이 얼마나 안정적으로 건물을 사용하고 있는지는 건물 투자 수익률에 큰 영향을 미칩니다. 그래서 자산운용사들이 해외 물류센터에 투자할 때도 아마존, 페덱스 등 우량 임차인이 확정된 곳을 찾으려고 합니다. 이런 우량 임차인이 아니라면 언제 망해서 나가버릴지 모르니까요.좋은 임차인은 건물의 가치도 높여줍니다. 공실이 높은 건물을 사서 예쁘게 리모델링을 한 뒤 우량 임차인을 확보하면 두 배 이상 높은 가격에 팔 수 있습니다. 일명 밸류에드(Value-Add) 전략이라고 하죠. 특히 MZ세대들이 환호하는 '핫'한 식음료(F&B) 매장들은 삼고초려를 하며 모셔오기도 합니다. 유동성도 높이고 건물 이미지도 바꿀 수 있는 좋은 시도인 셈이죠.좋은 임차인을 찾아 건물의 가치를 높이는 밸류에드 전략은 또 한 단계 진화하고 있습니다. 아예 투자자가 직접 공간을 채우는 임차 브랜드를 만들어서 공간 매니지먼트를 하는 겁니다. 실제로 몇 년 전부터 디벨로퍼들이 상업시설에 자체 브랜드 베이커리, 음식점, 카페 등을 넣는 사례가 속속 늘어나고 있습니다.건물 하나를 통째로 컨셉트를 잡아 바꾸는 것을 업(業)으로 하는 곳도 있습니다. 도시문화기업 유니언플레이스는 지역 특성에 맞게 건물 개발 계획과 콘셉트를 설정하고, 계열 브랜드를 넣어 직영으로 운영합니다. 건물을 새롭게 바꾸는 것에서 그치지 않고 운영으로 수익을 내는 장기 목표를 가지고 있는 곳입니다.건물을 매각하고 '끝'이 아니라 운영까지 직영 브랜드로 책임지다보니 투자자들 사이에서도 '믿을 수 있다'는 평가를 얻고 있습니다. 최근 서울 한남동에 새롭게 문을 연 네 번째 복합문화공간 '유니언타운 한남'은 키움투자자산운용, 글로벌 물류기업 보림티엔엘과 함께 합니다. 키움투자자산운용의 부동산 펀드를 통해 유니언플레이스와 보림티엔엘이 공동 투자하는 방식입니다. 이는 코람코자산운용, HDC자산운용 등과 함께 개발했던 '유니언타운 당산', '유니언타운 강남'과 같은 개발 방식입니다.유니언플레이스는 건물 전체를 계열 브랜드로 직영하는 전략을 세우고 있습니다. 공유 오피스부 유니언워크, 복합 피트니스 업핏, 코리빙 업플로하우스, F&B브랜드까지 다수 브랜드를 타운 매니지먼트 방식으로 통합 운영하고 있습니다. 지속 가능한 공간 비즈니스를 위한 유니언플레이스만의 개발, 운영 전략입니다.재미있는 점은 분명 유니언플레이스의 지점이지만 각 지점마다 '노마드', '다양한 개성', '독특한 저택' 등 지역맞춤형 컨셉트를 가지고 있다는 것입니다. 식음료 매장도 각자 다른 브랜드를 가지고 있습니다. 당산점은 '고기주방', 교대점은 '8818', 강남점은 그램(g) 케이크로 유명한 '트리오드'와 고기전문점 '아올', 한남점은 셰프가 느낀 파리를 재해석한 레스토랑&카페 '세르클' 등입니다. 유명 제과학교와 호텔 출신 전문가들이 개발한 특색있는 음식들로 소셜네트워크서비스(SNS) 상에서 인기를 끌고 있습니다.좋은 임차인으로 채워진 건물은 가치도 상승하고 있습니다. 유니언타운 당산점은 2018년 매입 당시 공실률이 60%에 달했습니다. 그 후 리모델링과 운영을 통해 공실률은 0%가 됐고, 건물 가치도 100억원 가까이 올랐습니다. 유니언타운 강남점도 건물 매입 후 3개월만에 리모델링을 마친 뒤 영업을 시작해 감정평가금액이 반년 만에 100억원 가량 올랐습니다.그 동안 투자자와 수요자에게 외면당하던 건물이라도 새롭게 변신하면 가치가 더해지곤 합니다. 유니언타운 한남 건물은 지난 1년간 유령건물이었습니다. 가라오케, 오피스, 고시원 등으로 쓰였지만 대로변에서 이면도로로 들어와야 하는 위치, 주변 상권이 아무것도 없다는 단점 때문에 아무도 찾지 않았습니다. 그러나 리모델링 후에는 오픈 전임에도 벌써부터 관심을 보인 이태원, 한남동의 힙스터들이 많다고 합니다. 피트니스 업핏에 속속 회원들이 가입하고 있고, 가오픈한 세르클은 빵 속에 마카롱을 넣은 '뺑카롱'으로 주목받고 있습니다. 잘 채워진 공간은 얼마나 많은 사람들이 찾아오는지로 결정됩니다. 잘 만들어진 공간은 사람들이 찾아오는 공간이 무엇인지 트렌드를 엿볼 수 있게 합니다. 요즘 트렌드가 무엇인지, 핫 플레이스가 어디인지 한번쯤 관심을 두고 찾아보는 건 어떨까요.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

혁신적 스타트업 키우려면 사회적 기반 조성돼야[VC View]

혁신 스타트업에 대해 이야기할 때 빠지지 않는 용어가 있다. 바로 '창조적 파괴'다. '창조'와 '파괴'라는 역설적인 단어가 혼합된 이 용어는 20세기의 대표적인 경제학자 조셉 슘페터가 제시한 개념이다. 그는 기술혁신을 통해 낡은 것을 파괴하고 도태시킨 뒤, 새로운 것을 창조하고 변혁시키는 과정이 기업경제의 원동력이라고 주장했다. 스타트업계에서 가장 많은 주목을 받고 있는 메타버스, 인공지능(AI), 핀테크, 조각 투자, 가상자산 등도 이러한 '창조적 파괴'의 과정을 통해 새롭게 탄생한 산업 분야들이다. 세계 각국은 이러한 새로운 흐름들이 경제 전반의 성장과 활성화에 도움을 준다는 것을 인지하고 인프라 조성과 인재 육성에 많은 예산을 투입하면서 관련 제도 마련에 심혈을 기울이고 있다.하지만 스타트업계가 기대하는 규제 완화 및 제도 개선은 상대적으로 많이 느린 편이다. 기존 산업구조의 변화를 수반하면서 가져올 많은 사회적 이슈들로 인해 제도 도입은 이해 충돌 가능성도 거론되고 있다. 대표적인 사례가 모빌리티 분야에서 벌어진 사례라고 할 수 있다.새로운 혁신은 언어적 유희로 만들어지는 것이 아니다. 실제 창조적인 생각을 하고, 제약없이 도전하고, 과감하게 미래를 치고 나가도록 열린 공간(open Sand-Box)을 과감히 만들어줄 때, 그런 사회에서 창조적 도전은 혁신적 결과로 연결될 것이다. 대표적인 예로 미국에서 벌어지는 혁신적 변화가 전 세계를 주도하고 있다는 것, 최근 중국의 혁신 정보기술(IT) 기업에 대한 규제 강화가 중국 경제에 부정적 영향을 주는 데서 실증적 사례를 볼 수 있다. 결국 기존 규제와 생각 속에서는 새로운 혁신은 나오기 어렵다.최근 대중의 관심을 받고 있는 뮤직카우도 대표적 사례 중 하나가 될 것이다. 뮤직카우는 아티스트들의 전유물이었던 저작권에 일반인들도 투자할 수 있는 환경을 만들기 위해 '저작권료 참여 청구권’을 고안했다. ‘저작권료 참여 청구권’은 저작권으로부터 발생되는 저작권료 수익을 받을 수 있는 권리로, 음악 창작 제작자가 자신의 수익 권리 플랫폼에 공개하면 누구나 해당 저작권에 투자해 매월 저작권료를 받거나 거래를 통해 추가 수익을 창출할 수 있게 만든 것이다. 대표적인 무형 자산을 활용해 개인이 자유롭게 거래할 수 있도록 구현한 건 뮤직카우가 세계 최초다. 새롭게 시도된 '저작권료 참여 청구권’이라는 새로운 대체 투자 모델로, 대중 및 VC 투자업계의 많은 관심을 받으면서 지난해 폭발적인 성장세를 기록했다. 뮤직카우의 음악저작권 온라인 플랫폼은 전 세계적에서 최초의 시도라는 데 의미가 있다. K-팝이 전 세계 음악시장을 선도하고 있는 상황에서 앞으로 더 다양한 음악이 만들어져야 K-팝이 성장하게 될 것은 자명하다. 아티스트에게는 창작의 안정적 기반을 제공하고, 팬들에게는 음원 소유를 통한 직접 참여의 기회를, 새로운 투자상품을 찾는 MZ세대 투자자들에게는 저작권을 기반으로 한 안정적 투자 플랫폼 제공한다는 점에서 이 사업모델은 모두에게 윈-윈(Win-Win)이 되는 혁신적 플랫폼 모델이라 할 수 있다. 뮤직카우는 우리나라에서 성공적인 사업모델을 검증한 뒤 일본, 동남아, 북미 등 글로벌 시장으로 서비스 대상을 확대할 계획이라고 한다. 다른 다양한 디지털 콘텐츠 영역으로 확장할 수 있다는 것도 장점이다. 그동안 시도된 해외 성공 모델을 베낀 스타트업이 아닌, 우리나라에서 최초로 시작해 전 세계로 확대될 수 있는 K-혁신의 대표적 첫 사례가 될 수 있을 것이다.그럼에도 최근 뮤직카우와 관련해 제도적으로 허가되지 않은 투자상품 이슈가 발생한 것은 무척 아쉬운 일이다. 뮤직카우는 기본적으로 실제 이용자들 사이에 거래가 이루어지고 있어 거래소의 형태를 띄고 있으나, 현재 ‘저작권료 참여 청구권’은 음원 저작권에서 발생하는 수입을 배분하는 채권적 권리로서 투자증권과는 다른 성격이다. 전자상거래법에 따른 통신판매업 신고와 전기통신사업법에 따른 부가통신사업 신고가 필요한 상황이다.이러한 현재 이슈를 불식시키는 동시에 이용자들을 체계적으로 보호하고, 문화와 금융이 접목된 혁신 플랫폼 서비스로 성장하려면 규제 샌드박스 적용을 통해 제도적으로 적극 지원할 필요가 있다. ‘새 술은 새 부대에 담아야 한다’는 가장 기본적 격언을 적용해 본다면, 전 세계 최초로 시도된 한국형 플랫폼 사업의 글로벌 전개를 위해, 우리 사회가 적극 수용하고 지원할 필요가 있을 것이다. 우리나라 스타트업의 성장과 도전은 이제 중소기업 지원이라는 과제를 넘어서서 우리 경제를 이끌어가는 차세대 주역의 역할을 해야 하는 단계다. 정부와 우리 사회 전체가 적극적으로 발상을 전환해 유망 스타트업을 유니콘으로 키워낼 수 있는 환경을 구축하고 더 성장할 수 있는 기회를 열어준다면, 우리나라에서도 메타(전 페이스북), 넷플릭스 같은 세계 시장을 리드하는 스타트업들이 속속 등장할 것이다.우수한 기술 경쟁력, 성장 잠재력이 있음에도 기존 제도의 틀에 갇혀 혁신 창출 및 개선의 효과가 제약되는 현재의 과제들을 해결하는 게 급선무다. 혁신 스타트업들이 1%의 작은 가능성에도 도전할 수 있도록 기회를 만들어주는 거시적 관점의 접근이 절실히 요구된다. 새로운 패러다임에 대한 수용성 높은 가치평가, 시장 육성 및 제도적 지원을 힘입어 혁신적 아이디어와 사업모델을 보유한 새로운 산업군의 혁신 스타트업이 계속해서 나타나길 소망한다.  정리=김종우 기자 jongwoo@hankyung.com 

"연예인들은 5400% 벌었다는데"…코인 성공담에 '속앓이'

JTBC 예능프로그램 '비정상회담'으로 이름을 알린 캐나다 퀘벡 출신의 기욤 패트리가 최근 한 방송에 '전문 투자자'란 직함을 달고 등장했다. 비트코인 시세가 700달러일 때부터 투자를 시작해 900달러일 때 대량 구매했다는 후문이다. 현 시세 기준으로 단순 계산하면 약 5400%의 수익률을 기록 중인 셈이다. 최근 여러 경제 전문 유튜브에 출연 중인 개그맨 황현희도 전문 투자자로 변신한 대표적 인물이다. 비트코인과 주식, 부동산으로 '번 돈이 개그맨 시절 번 돈의 10배쯤'이라고 밝힐 정도다.가상자산(암호화폐) 급락장이 이어지는 가운데 여전히 각종 매스컴에선 연예인들이 큰 돈을 벌었다는 '코인 성공담'이 소개되고 있다. 하지만 시장의 실제 분위기는 냉랭하기만 하다. 투자자들은 3개월째 지속되는 조정장세가 끝나기만을 기다리며 상승 재료를 찾고 있다.1일 가상자산 시황 정보 사이트인 코인마켓캡에 따르면 오후 3시7분 현재 비트코인은 24시간 전보다 3.91% 오른 3만8449달러에 거래되고 있다. 지난 일주일 동안 6.56%가량 올랐다. 기술주 중심의 나스닥 지수가 오르면서 비트코인도 덩달아 소폭 반등한 것으로 보인다. 통상 비트코인 시세는 나스닥 지수와 비슷하게 흘러가는 '커플링' 현상을 보인다. 앞서 간밤 뉴욕증시에서 3대 지수는 그간의 급락세를 끊어내고 반등에 성공했다. 나스닥 지수는 전장보다 469.31포인트(3.41%) 뛴 14239.88로 거래를 마감했다.비트코인 가격은 작년 말부터 속절 없이 떨어졌다. 이번 반등이 추세적 반등으로 이어질 수 있을지는 미지수다.미국 중앙은행(Fed)이 긴축 행보를 본격화하면서다. Fed는 최근 개최한 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 통해 오는 3월 기준금리를 올리고 연중 양적긴축에 들어가겠다고 결정했다. 금리 인상과 긴축을 시사하자 투자자들의 위험자산 기피현상이 커진 것이다. 비트코인 시세는 6만8000달러까지 치솟았던 작년 11월 8일과 비교해 2개월 만에 거의 반토막 났다.다만 전문가들은 여전히 희망적인 관측을 내놓고 있다.저스틴 베넷 가상자산 전문 애널리스트는 최근 자신의 트위터를 통해 "모두가 암호화폐 강세장이 끝났다고 생각하고 있지만 개인적으로는 이 중론에 반대한다"며 "Fed가 금리를 올리고 양적긴축 기조를 이어간다면 미 증시에 하방압력이 지속적으로 발생할 수 있다. 이 경우 Fed도 인플레이션 통제보다는 시장 안정을 선택해 '완화적' 정책을 펼칠 수 있다"고 했다. 그러면서 "이 경우 암호화폐 가격 변동성은 증가할 것"이라며 "비트코인의 경우 3만5000 달러 이상 가격선을 유지해준다면 4만~4만2000달러 저항을 테스트하고자 단기적 급등이 발생할 수 있다"고 분석했다.마이크 맥글론 블룸버그 인텔리전스 소속 애널리스트도 지난 24일(현지시간) "비트코인은 여러 헛소리에 맞서 결국 빛을 볼 것"잉라며 "작년 발생했던 물가 상승(인플레이션) 추월은 올해에도 계속될 전망"이라며 "비트코인은 수요 증가와 공급 감소로 인해 올 초 강세장에 진입하고 곧 5만~10만 달러에서 거래될 것"이라고 내다봤다.신민경 기자 radio@hankyung.com